Stanovanjski kredit brez pologa običajno pomeni financiranje celotne kupnine s kreditom. To ni isto kot nakup brez prihrankov. Banka poleg vaših prihodkov preverja vrednost in sprejemljivost zavarovanja, kupec pa mora načrtovati tudi stroške posla, čas plačil in denar za začetne izdatke po vselitvi.
Največ nesporazumov nastane, ko se kupnina zamenja s cenjeno vrednostjo. Stanovanje lahko kupujete za 200.000 evrov, banka pa v izračunu zavarovanja upošteva drugačno vrednost. Če je ta nižja, potrebujete več lastnega denarja, tudi kadar obrok glede na dohodek ne predstavlja težave.
Kaj pomeni LTV in zakaj 80 % ni pravica kupca
LTV je razmerje med zneskom kredita in vrednostjo nepremičnine, s katero je kredit zavarovan, ob sklenitvi pogodbe. Pri 160.000 evrih kredita in 200.000 evrih upoštevane vrednosti znaša 80 %. Pri isti glavnici in vrednosti 190.000 evrov pa se poveča na približno 84,21 %.
Po pravilih, preverjenih 8. oktobra 2026, Banka Slovenije priporoča največ 80 % pri primarni stanovanjski nepremičnini in največ 70 % pri drugih primerih, za katere velja priporočilo. Primarna je nepremičnina, v kateri bo imel potrošnik po nakupu, gradnji ali obnovi stalno prebivališče. Pri več kreditojemalcih veljajo dodatna pravila o tem, za koliko njih bo nepremičnina primarna.
LTV je priporočilo; banka mora odstopanja evidentirati in obrazložiti. To ne pomeni, da lahko kupec od banke zahteva kredit nad njeno sprejeto mejo. Banka ima svojo politiko zavarovanj in lahko odobri manjši znesek. Obenem ostajajo pomembna pravila kreditne sposobnosti, zato zadostna vrednost nepremičnine ne nadomesti dohodka za plačevanje obrokov.
Kupnina, oglasna cena in cenitev so trije različni podatki
Oglasna cena je prodajalčeva začetna ponudba. Kupnina je znesek, dogovorjen v pogodbi. Cenitev pa je strokovna ocena vrednosti po ustreznih pravilih. Banka mora oceniti tudi, ali je nepremičnina za njeno zavarovanje sprejemljiva in kakšni so njen pravni položaj, dokumentacija ter obstoječe obremenitve.
Ne predpostavite, da bo vsako cenitveno poročilo sprejeto pri vsaki banki. Pred naročilom vprašajte, kdo lahko pripravi poročilo, koliko sme biti staro in ali banka potrebuje dodatno dokumentacijo. Tako zmanjšate možnost, da isti strošek plačate dvakrat ali da zaradi neustreznega poročila zamudite pogodbeni rok.
Vprašajte tudi, od katere vrednosti banka računa svoj delež financiranja pri nakupu. Nekateri pogoji lahko omejujejo financiranje še glede na kupnino ali drug interni kriterij. Višja cenitev zato ne pomeni samodejno, da boste dobili več denarja za opremo ali prenovo.
Izvirni primer: cena 200.000 evrov, tri cenitve
Predpostavimo dogovorjeno kupnino 200.000 evrov in hipotetično banko, ki bi v konkretnem primeru odobrila največ 80 % upoštevane cenitve. Predpostavimo še, da kreditna sposobnost ta znesek omogoča in drugih omejitev ni. Gre za prikaz vpliva cenitve, ne zagotovljeno bančno ponudbo.
| Upoštevana cenitev | Kredit pri 80 % | Razlika do kupnine | Lastni denar ob dodatnih 6.000 € stroškov |
|---|---|---|---|
| 190.000 € | 152.000 € | 48.000 € | 54.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € | 46.000 € |
| 210.000 € | 168.000 € | 32.000 € | 38.000 € |
Znesek 6.000 evrov je izmišljena skupna proračunska predpostavka za spremljajoče izdatke, ne veljavna tarifa ali davčna stopnja. Tretja vrstica velja samo, če banka sprejme prikazani način in njen drug kriterij ne omeji kredita na manjši znesek.
Če ste pričakovali 160.000 evrov, cenitev pa znaša 190.000 evrov, bi ob enakem deležu dobili 152.000 evrov. Primanjkljaj se poveča za 8.000 evrov. Denarja ne smete nadomestiti zgolj s spremembo številke v svoji preglednici: preverite nižjo kupnino, več lastnih sredstev, drugo ustrezno zavarovanje ali drug izvedljiv dogovor.
Če nimate rešitve, je treba to ugotoviti pred nepreklicnimi plačili in podpisom obveznosti, ki jih ne morete izpolniti. Informativni izračun na spletu ni že potrjena cenitev ali dokončna odobritev.
Kako je lahko financirana celotna kupnina
NLB v javnem pojasnilu navaja možnost kredita za celotno vrednost kupljene nepremičnine ob zadostnem zavarovanju in kreditni sposobnosti. Poleg kupljene nepremičnine opisuje še zastavo dodatne nepremičnine oziroma drugo ustrezno zavarovanje. To je pogojna možnost pri ponudniku, ne splošno jamstvo financiranja 100 % kupnine.
Za izvirni prikaz predpostavimo kupljeno nepremičnino z upoštevano vrednostjo 190.000 evrov in dodatno sprejeto, bremen prosto stanovanjsko nepremičnino v vrednosti 90.000 evrov. Skupna vrednost bi bila 280.000 evrov. Kredit 200.000 evrov pomeni približno 71,43 % te skupne vrednosti. Pri poenostavljeni hipotetični meji 80 % bi bil okvir zavarovanja 224.000 evrov.
To pokaže matematično razliko: lahko je financiranih 100 % kupnine, razmerje kredita do vseh sprejetih nepremičnin pa ostane manjše od 80 %. Vendar je primer veljaven le ob navedenih predpostavkah. Banka mora sprejeti obe nepremičnini, urediti zavarovanje in potrditi kreditno sposobnost ter končne pogoje.
Če je dodatna nepremičnina že obremenjena, ne seštejte njene celotne vrednosti, kot da bremen ni. Veljavni sklep pri že obstoječih hipotekah določa prilagoditev za dolg, zavarovan na nepremičnini, pri enakem vrstnem redu pa sorazmerno razdelitev. Končni izračun naj pojasni banka ob dejanskih podatkih o dolgu in vrstnem redu pravic.
Dodatna zastava poseže v premoženje druge osebe
Če dodatno nepremičnino zastavi starš ali drug lastnik, naj gre za zavestno odločitev ob celotni dokumentaciji. Nepremičnina postane zavarovanje dolga; posledice neplačevanja lahko prizadenejo tudi njenega lastnika. Dogovor, da obroke »zagotovo plačujete sami«, ne odstrani tveganja zavarovanja.
Pred podpisom razjasnite, katera obveznost se zavaruje, do kakšne višine, kakšen je vrstni red hipoteke in ali obstajajo pogoji za poznejšo sprostitev ene nepremičnine. Zmanjšanje glavnice samo po sebi še ni dokaz, da je banka že dovolila izbris dodatne hipoteke.
Upoštevajte tudi dodatno cenitev, pripravo dokumentacije in morebitne druge stroške. Druga nepremičnina lahko pomaga zapreti razliko pri kupnini, obenem pa podraži in zaplete izvedbo. Primerjava mora zajeti celoten posel.
Polog iz drugega kredita poveča mesečno breme
Denar iz dodatnega posojila je dolg, tudi če ga v pogodbi za stanovanje porabite kot svoj delež kupnine. Banki predstavite dejanski izvor sredstev in vse obveznosti. Skrit dodatni kredit ne ustvari boljše kreditne sposobnosti.
V ločenem izmišljenem primeru financirate 160.000 evrov s stanovanjskim kreditom za 240 mesecev pri fiksni nominalni meri 3,5 %. Preostalih 40.000 evrov si izposodite za 84 mesecev pri nominalni meri 7 %. Predpostavimo enake mesečne obroke ob koncu meseca, mesečno mero kot letno/12 in nobenih drugih stroškov.
Prvi obrok je približno 927,94 evra, drugi 603,71 evra, skupaj iz nezaokroženih zneskov približno 1.531,64 evra mesečno v obdobju sočasnega odplačevanja. Dodatni kredit zato močno spremeni začetni proračun. Pri formalni presoji mora banka upoštevati relevantne obstoječe in nove obveznosti. Podrobneje jih obravnava izračun kreditne sposobnosti.
Tak prikaz ne dokazuje, da bi bila oba kredita odobrena ali da bi banki sprejeli tak namen financiranja. Pokaže le, zakaj nakup brez prihrankov ni nujno nakup z nizkim mesečnim bremenom.
Stroški, ara in čas plačil
Pripravite ločen seznam izdatkov: cenitev, notarske in zemljiškoknjižne stroške, morebitno posredovanje, zahtevana zavarovanja, bančne stroške ter davke, ki vam glede na posel in dogovor pripadejo. Ne uporabljajte iste pavšalne vsote za novogradnjo in starejše stanovanje ali za vsak pogodbeni dogovor.
Ara, plačana iz vaših sredstev in po dogovoru všteta v kupnino, se ne šteje še drugič kot dodatni del cene. V prvi vrstici našega primera je skupna lastna potreba 54.000 evrov. Če ste od tega že plačali 10.000 evrov are, bi za preostanek kupnine in predpostavljene spremljajoče stroške potrebovali še 44.000 evrov. Skupna lastna potreba ostane 54.000 evrov.
Preverite, kdaj bo kredit dejansko črpan, komu bodo sredstva nakazana in kateri pogoji morajo biti pred tem izpolnjeni. Odobritev, podpis pogodbe in izplačilo so različni koraki. Roke prodajne pogodbe uskladite z banko, posebej kadar je že vpisana hipoteka prodajalčevega upnika.
Pred odločitvijo primerjajte enake zneske in ročnosti, skupni znesek plačil ter zahtevane dodatne storitve. Vodnik o EOM in skupnih stroških kredita pomaga razumeti razliko med oglaševano mero in celotnim financiranjem. Nekateri stroški nepremičninskega posla pa zahtevajo še ločen proračun.
Pogosta vprašanja
Ali zakon zahteva vedno 20 % pologa?
Ne v smislu univerzalne pravice ali obveznosti za vsak nakup. Pri primarni nepremičnini velja priporočilo LTV do 80 %, banka pa določi svoje pogoje. Kupnina in vrednost vseh sprejetih zavarovanj lahko nista enaki.
Kaj se zgodi, če je cenitev nižja od kupnine?
Pri enakem deležu financiranja je kredit manjši, potrebna lastna sredstva pa večja. Pred podpisom preverite konkreten bančni izračun in izvedljivo rešitev razlike.
Ali dodatna nepremičnina omogoči kredit brez prihrankov?
Lahko pomaga pri zavarovanju celotne kupnine, če jo banka sprejme. Kreditna sposobnost in spremljajoči stroški ostanejo pomembni. Lastnik dodatne nepremičnine prevzame tveganje zastave.
Ali se že plačana ara prišteje še enkrat?
Če se po pogodbi všteje v kupnino, je del plačane cene. Pri proračunu ločite skupno lastno potrebo od zneska, ki ga morate še zagotoviti do zaključka posla.
