Če iščete davek na nepremičnine, lahko naletite na več različnih dajatev. Za fizičnega lastnika je ena od njih obstoječi davek od premoženja. Plačevanje NUSZ še ne pomeni, da ste uredili tudi to obveznost. Prav tako davek ob nakupu in dohodnina od najemnine ne nadomestita letne odmere davka od premoženja.
Pravila in lestvica v nadaljevanju so preverjeni za leto 2026. Najprej ugotovite, katera nepremičnina se obdavčuje in kdo je zavezanec. Nato preverite zmanjšanje osnove, morebitno oprostitev ter napoved in vloge. Šele iz teh podatkov lahko smiselno preverite znesek odločbe.
Kdo plačuje davek od premoženja
Zavezanci so fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja, garaže in prostore za počitek oziroma rekreacijo. Zavezanec je lastnik oziroma uživalec. Uživalec v tem okviru pomeni imetnika ustrezne pravice, ne vsakogar, ki stanovanje uporablja. Najemnika zato ne enačite z uživalcem samo zato, ker v stanovanju prebiva.
Davek se lahko odmeri tudi, kadar lastnik nepremičnino oddaja. Pri NUSZ je zavezanec neposredni uporabnik, kar je lahko tudi najemnik; ta razlika je posebej pojasnjena v članku NUSZ: zavezanec, preverjanje odločbe in pritožba. Dogovor v najemni pogodbi o povračilu stroškov sam po sebi ne spremeni davčnega zavezanca.
Pri solastništvu preverite svoj delež in podatke, na katerih temelji odmera. Odločba za enega solastnika ne dokazuje, da so pravilno urejene obveznosti vseh drugih. Posebej ločite stanovanjske prostore od prostorov za rekreacijo in poslovnih prostorov, saj zanje veljajo različne lestvice in pogoji.
Davčna osnova ni oglaševana prodajna cena
Osnova je vrednost stavbe oziroma prostora, ugotovljena po predpisanih merilih za ta davek. Kupnina, cenitev banke in cena primerljivega oglasa niso avtomatično davčna osnova. Tudi podatka o posplošeni vrednosti ne prepišite v lasten izračun brez preverjanja, kateri način vrednotenja je uporabljen v odmeri.
Iz odločbe in podatkov napovedi mora biti mogoče razbrati predmet obdavčitve, vrednost, delež in morebitno zmanjšanje. Če je podatek nejasen, zaprosite za pojasnilo izračuna. Visoka tržna vrednost sama po sebi ne pove, koliko davka boste plačali, ker se lahko način vrednotenja in davčna obravnava razlikujeta.
Kako deluje zmanjšanje za 160 m²
Pri davku na posest stavb se davčna osnova zmanjša za vrednost, ki ustreza 160 m² stanovanjske površine. Pogoj je, da je lastnik, njegov ožji družinski član ali uživalec v stanovanjskih prostorih stalno bival v letu pred letom odmere. Za odmero 2026 je zato pomembno bivanje v letu 2025.
Za to zmanjšanje zakon kot ožje družinske člane določa zakonca, otroke in posvojence. Pojma ne razširite samodejno na vsakega sorodnika. Prav tako prijave novega naslova v letu odmere ne obravnavajte kot dokaza, da je bil pogoj izpolnjen že v predhodnem letu.
Zmanjša se vrednostna osnova, zato pravilo ni enotna davčna stopnja na kvadratni meter. Pri ustreznem stanovanju, manjšem od 160 m², zaradi zmanjšanja ni osnove za odmero. Iz tega pa ne sledi, da je vsako manjše stanovanje izvzeto: drugo stanovanje, ki ga samo oddajate in ne izpolnjuje pogojev stalnega bivanja upravičenih oseb, zahteva drugačno presojo.
Pri solastništvu se zmanjšanje upošteva sorazmerno deležu. Dva polovična lastnika ne moreta vsakemu svojemu deležu brez omejitve pripisati celotne vrednosti 160 m². Preveriti je treba tudi, za katerega solastnika so pogoji izpolnjeni.
Izvirni primer po lestvici za 2026
Predpostavimo 200 m² stanovanjske površine in vrednost za namen tega davka 120.000 €. Izključno za prikaz računice predpostavimo enakomerno vrednost 600 € na m², enega lastnika, izpolnjene pogoje stalnega bivanja in nobene druge oprostitve. To ni cenitev dejanske hiše.
Zmanjšanje znaša 160 × 600 € = 96.000 €. Preostala osnova je 24.000 €. V lestvici za stavbe za 2026 se pri tej osnovi uporabi 10,63 € plus 0,20 % zneska nad 10.634,58 €. Izračun je 10,63 € + 0,002 × 13.365,42 € = 37,36 € letno, ob zaokrožitvi na cente.
| Predpostavka istega primera | Osnova po zmanjšanju | Izračun letnega davka |
|---|---|---|
| Pogoji za 160 m² so izpolnjeni | 24.000 € | 37,36 € |
| Pogoji niso izpolnjeni, drugih oprostitev ni | 120.000 € | 293,03 € |
V drugi vrstici velja višji razred: 284,76 € + 0,45 % zneska nad 118.162 €. Zato je račun 284,76 € + 0,0045 × 1.838 € = 293,03 €. Razlika ob navedenih predpostavkah znaša 255,67 € letno.
Višja stopnja se uporabi samo za presežek nad mejo razreda; na celotnih 120.000 € ne obračunate 0,45 %. Za vikend ne uporabite samodejno lestvice za običajne stavbe. Prav tako ne uporabite starih pragov, ker se zneski lestvice določajo za posamezno leto.
Desetletna oprostitev pri novogradnji
Začasna desetletna oprostitev velja za prve lastnike novih stanovanjskih hiš, stanovanj in garaž. Zakon jo pod pogoji dopušča tudi za popravljene ali obnovljene stanovanjske hiše oziroma stanovanja, če se njihova vrednost zaradi obnove poveča za več kot 50 %. To ni pravilo, da mora račun izvajalca presegati polovico kupnine.
Začetek obdobja je vezan na prvi dan naslednjega meseca po izdaji dovoljenja za uporabo oziroma po začetku uporabe, če se uporaba začne prej. Obdobja zato ne postavite poljubno na dan vložitve vloge. Pri dedovanju je pomembna morebitna preostala pravica prvega lastnika; dedič ne začne avtomatično novega desetletja.
Začasna oprostitev ni splošno pravilo za prostore za počitek in rekreacijo ali poslovne prostore. Uveljavlja se z vlogo pri finančnem organu za območje stavbe, do 31. januarja v letu odmere. Nakup novogradnje zato vključite v davčni koledar pravočasno. Oddana vloga je zahteva za presojo, ne že potrjena oprostitev.
Te oprostitve ne zamenjajte s petletno oprostitvijo NUSZ, ki ima drugačne pogoje in se uveljavlja pri občini. Posamezna novogradnja lahko zahteva dve ločeni vlogi.
Druge oprostitve in družinska olajšava
Zakon določa tudi posebne oprostitve, med drugim za določena kmetijska gospodarska poslopja, poslovne prostore, ki jih lastnik oziroma uživalec uporablja za svojo dejavnost, ter stavbe, ki jih iz objektivnih razlogov ni mogoče uporabljati. Posamezno izjemo preverite po vseh zakonskih pogojih. Prazno stanovanje ni že samo zaradi praznosti neuporabna stavba.
Družinska olajšava je ločen način znižanja že odmerjenega davka. Če so zavezancu v prejšnjem letu v lastnih stanovanjskih prostorih stalno živeli več kot trije družinski člani, se davek zniža za 10 % za četrtega in vsakega nadaljnjega člana. Pri tej določbi je zakonski krog družinskih članov širši kot pri zmanjšanju za 160 m².
Tudi ta olajšava se uveljavlja s posebno vlogo do 31. januarja. Zberite podatke o upravičenih osebah in dejanskem bivanju. Ne združujte vseh olajšav v eno domnevo, da številčna družina vedno pomeni nič davka.
Napoved, spremembe in letna odločba
Napoved je treba vložiti v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti. Pri pogodbenem pridobivanju je to povezano s sklenitvijo pogodbe; pri gradnji z uporabnim dovoljenjem oziroma zgodnejšim začetkom uporabe. Ne čakajte avtomatično na naslednjo letno odločbo ali zemljiškoknjižni vpis.
Napoved lahko oddate osebno, po pošti ali prek eDavkov kot lastni dokument pri pristojnem finančnem organu. Izberite ustrezen obrazec glede na vrsto prostorov ter shranite oddano napoved, priloge in potrdilo oddaje. Spremembe, ki vplivajo na višino obveznosti, je prav tako treba napovedati v 15 dneh od spremembe.
FURS nato izda letno odločbo. Pri prodaji med letom ni pravilno samodejno uporabiti sorazmernega obračuna NUSZ: za davek od premoženja FURS posebej pojasnjuje, kdaj se sprememba zavezanca še upošteva v tekočem letu in kdaj šele v naslednjem. Odločbo preverite takoj ter sledite njenemu pravnemu pouku in plačilnim rokom.
Za pregled pripravite eno mapo s pogodbo ali drugim dokazom pridobitve, podatki o površini in deležu, dovoljenjem oziroma dokazilom začetka uporabe ter podatki o upravičenem stalnem bivanju. Pri obnovi dodajte dokumentacijo, ki omogoča presojo povečanja vrednosti, ne zgolj skupnega računa. V ločenem seznamu zabeležite datum nastanka obveznosti, datum oddaje napovedi, vloge za oprostitev in prejete odločbe. To je praktičen način urejanja dokazil, ne trditev, da vsaka vloga zahteva enake priloge. Ob manjkajočem dokazilu preverite, kaj potrebujete za svoj konkretni zahtevek.
Če nepremičnino oddajate, vodite letno odmero ločeno od obdavčitve prihodka. Postopek za slednjo pojasnjuje članek Davek na najemnino: napoved in izračun davčne osnove. Tako boste v proračunu zajeli različne obveznosti, ne da bi en dokument zamenjali za dokaz o vseh davkih.
Pogosta vprašanja
Ali plačani NUSZ nadomesti davek od premoženja?
Ne. Gre za različni dajatvi z različnimi pravili o zavezancu, osnovi in oprostitvah. Za obe lahko obstaja obveznost pri isti nepremičnini.
Ali je vsako stanovanje do 160 m² brez davka?
Ne. Zmanjšanje osnove zahteva predpisano stalno bivanje lastnika, uživalca ali ožjih družinskih članov v predhodnem letu. Površina sama ne zadostuje.
Ali za novo stanovanje dobim desetletno oprostitev samodejno?
Oprostitev uveljavljate z vlogo do 31. januarja leta odmere. Preverijo se pogoji prvega lastništva, vrste prostorov in začetek obdobja; zgolj novost stanovanja ne nadomesti postopka.
Ali je davčna osnova enaka kupnini iz pogodbe?
Ni avtomatično enaka. Za ta davek se vrednost ugotavlja po predpisanih merilih, nato se preverijo delež, zmanjšanja in oprostitve. Lasten izračun primerjajte s podatki konkretne odmere.
