Pri običajnem oddajanju stanovanja fizične osebe zunaj dejavnosti znaša davek na najemnino 25 odstotkov davčne osnove. Ob uporabi 10-odstotnih normiranih stroškov je osnova 90 odstotkov dohodka, zato davek matematično znaša 22,5 odstotka tega dohodka. Namesto normiranih lahko pod predpisanimi pogoji uveljavljate dejanske stroške vzdrževanja.
Pravila so preverjena 7. oktobra 2026 in se v prikazanem režimu uporabljajo tudi za dohodke leta 2026. Vodič obravnava fizično osebo, ki ne opravlja dejavnosti, in običajen najem. Kratkoročno nastanitveno dejavnost, podnajem ter oddajanje kmetijskih in gozdnih zemljišč morate davčno preveriti posebej.
Tri številke, ki jih ne smete zamenjati
Prva številka je dohodek iz najema. Druga je davčna osnova po upoštevnih zmanjšanjih. Tretja je denar, ki vam ostane po plačilu davka in dejanskih izdatkov. Enaka najemnina lahko pomeni različen gospodarski rezultat, če sta stanovanji različno vzdrževani ali del leta prazni.
Za delo si pripravite ločena izračuna: davčnega in denarnega. V davčnem uporabite zakonsko priznano zmanjšanje. V denarnem upoštevajte dejanske prilive in izdatke. Normirani stroški ne pomenijo, da je bil enak znesek res porabljen; gre za način ugotavljanja davčne osnove.
Prav tako ne uporabite izraza »neto najemnina« brez pojasnila. Lahko pomeni znesek po davku, lahko pa rezultat po vseh stroških. Pri pogovoru z najemnikom, primerjavi dveh stanovanj ali lastni preglednici jasno zapišite, kaj številka vsebuje.
Normirani stroški in stopnja davka
FURS za dohodek iz oddajanja premoženja navaja 10-odstotne normirane stroške in 25-odstotno davčno stopnjo. Plačana dohodnina je dokončna in se v tem režimu ne vključuje v letno progresivno dohodninsko osnovo. Ne izračunate je z razredom, ki velja za vašo plačo.
Poenostavljena formula za običajni primer z normiranimi stroški je:
Davek = dohodek × 90 % × 25 % = dohodek × 22,5 %.
Formula predpostavlja, da je za konkretni dohodek dovoljena uporaba normiranih stroškov. FURS opozarja, da normirani in dejanski stroški niso priznani pri oddajanju kmetijskega ali gozdnega zemljišča ter pri podnajemu. Zato izračun 22,5 odstotka ni univerzalna stopnja za vsak posel, poimenovan najem.
Računski primer: 800 evrov mesečne najemnine
Predpostavimo 12 mesecev najema po 800 evrov in skupni dohodek 9.600 evrov. Za ponazoritev je celoten znesek dohodek iz obravnavanega najema, upravičenost do normiranih stroškov pa predpostavimo. Drugih posebnosti ni.
| Postavka | Izračun | Znesek |
|---|---|---|
| Letni dohodek | 800 × 12 | 9.600 € |
| Normirani stroški | 9.600 × 10 % | 960 € |
| Davčna osnova | 9.600 − 960 | 8.640 € |
| Davek | 8.640 × 25 % | 2.160 € |
| Dohodek po davku, pred dejanskimi izdatki | 9.600 − 2.160 | 7.440 € |
Mesečno preračunana davčna obremenitev je 2.160 / 12 = 180 evrov. Znesek 620 evrov mesečno je samo dohodek po tem davku. Ne dokazuje čistega mesečnega zaslužka, saj v primeru nismo odšteli dejanskih izdatkov ali upoštevali praznih mesecev.
Če bi najem trajal samo deset mesecev ob enakih predpostavkah, bi dohodek znašal 8.000 evrov, normirani stroški 800 evrov, osnova 7.200 evrov in davek 1.800 evrov. Tako preglednica pokaže vpliv trajanja najema, ne samo višine mesečne najemnine.
Kdaj preučite dejanske stroške
Namesto normiranih stroškov je mogoče uveljavljati upoštevne dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja. FURS zahteva ustrezne račune. Merilo ni zgolj to, da je bil izdatek visok ali povezan s stanovanjem; pomembna je njegova pravna narava in izpolnjevanje pogojev.
Pri pregledu računov zapišite datum, izvajalca, vrsto dela, znesek in povezavo z oddajanim premoženjem. Ločite račune od predračunov in preverite, kdo je strošek plačal. Ne seštevajte avtomatično vseh postavk iz družinske mape, kjer so lahko tudi izdatki za vaše lastno bivališče.
Uradna navodila se osredotočajo na stroške vzdrževanja med oddajanjem, ki jih plačuje najemodajalec. Pri večjih posegih ali mešanici različnih del preverite, kateri del izpolnjuje pogoje. Za presojo ni dovolj splošna oznaka »prenova« na vaši delovni tabeli.
Primerjava normiranih in dejanskih stroškov
Nadaljujmo primer z letnim dohodkom 9.600 evrov. Predpostavimo, da ima lastnik 2.500 evrov dejanskih stroškov, ki v celoti izpolnjujejo pogoje za priznanje, in ustrezna dokazila. To je izrecna predpostavka primera, ne avtomatično priznanje vsake prenove.
| Postavka | Normirani stroški | Priznani dejanski stroški |
|---|---|---|
| Letni dohodek | 9.600 € | 9.600 € |
| Davčno zmanjšanje | 960 € | 2.500 € |
| Davčna osnova | 8.640 € | 7.100 € |
| Davek po 25 % | 2.160 € | 1.775 € |
Razlika davka je 385 evrov. Dobimo jo tudi z računom (2.500 − 960) × 25 %. Pri dejanskih stroških torej ne prištejete še dodatnih 10 odstotkov normiranih stroškov. Primerjate dve različni možnosti zmanjšanja osnove.
Če za prikaz denarnega rezultata pri obeh možnostih odštejemo iste dejanske izdatke 2.500 evrov, ostane ob normiranem izračunu 9.600 − 2.500 − 2.160 = 4.940 evrov, ob priznanih dejanskih stroških pa 5.325 evrov. Davčna izbira ne spremeni dejstva, da je lastnik izdatek plačal.
Kdo mora vložiti napoved
Če kot fizična oseba zunaj dejavnosti oddajate drugi fizični osebi oziroma osebi, ki ni plačnik davka, FURS praviloma zahteva vašo napoved. Če dohodek izplačuje plačnik davka v Sloveniji, izračun in plačilo opravi ta izplačevalec. Pomemben je status plačnika, ne samo način nakazila.
Za vsak najemni odnos zato ugotovite, kdo je izplačevalec in kako je bil dohodek obravnavan. Če ste del leta oddajali fizični osebi in del leta slovenskemu poslovnemu subjektu, podatkov ne združite v eno nerazloženo številko. Pregled naj pokaže obdobja, izplačevalce in že opravljene obračune.
Če je plačnik davka že upošteval normirane stroške, želite pa uveljavljati dejanske, obstaja poseben zahtevek. Napoved dohodka in zahtevek za zmanjšanje osnove imata različna namena. Pred oddajo izberite dokument, ki ustreza vašemu dejanskemu položaju.
Rok, obrazec in dokazila
Uradna navodila za napoved določajo rok 28. februarja tekočega leta za preteklo leto. Pri posameznem koledarskem letu preverite aktualni javni poziv FURS in pravila izteka rokov. Za dohodke leta 2025 je FURS objavil rok 2. marca 2026; ta je ob pripravi članka že pretekel.
Napoved ima oznako DOHPREM št. 2, zahtevek za priznanje dejanskih stroškov po obračunu plačnika pa DOHPREM št. 3. Aktualni strani omogočata elektronsko oddajo v eDavkih in druge navedene poti. Poslovni pooblaščenec fizične osebe mora vlogo vložiti elektronsko.
Pripravite najemno dokumentacijo, pregled dohodkov, podatke o premoženju in izplačevalcih ter račune, če uveljavljate dejanske stroške. Pred oddajo primerjajte letni seštevek z evidencami. Potrdilo o oddaji in kopijo napovedi shranite skupaj, da lahko pozneje preverite, kaj ste dejansko poslali.
Davčno obveznost načrtujte že med letom
V primeru z 800 evri najemnine in normiranimi stroški je ilustrativni mesečni delež davka 180 evrov. Ta številka je uporabna pri oblikovanju rezerve, če se dejanske predpostavke skozi leto ne spremenijo. Letni davek vseeno izračunajte iz dejanskih podatkov; začetna ocena ni končna odmera.
Na preglednici dodajte stolpec za rezervirani denar in ločeno stolpec za davek po obračunu. Če najemnik odide ali spremenite davčno priznano zmanjšanje, ponovno ocenite obveznost. Tako ne zamenjate manj prejetega denarja z zamujenim plačilom davka.
Pri običajnem najemu lahko mesečni pregled zaključite s tremi preverjanji: ali so vsi dohodki zajeti, ali so računi pravilno razvrščeni in ali je ocena davka še skladna z uporabljenimi predpostavkami. Končno odločbo nato primerjajte s kopijo oddane napovedi.
Najpogostejše napake pri lastnem izračunu
Prva je uporaba 25 odstotkov na celotni dohodek kljub dovoljeni uporabi normiranih stroškov. Druga je nasprotna: uporaba 22,5 odstotka pri poslih, pri katerih to zmanjšanje ni dovoljeno. Obe nastaneta, ko preskočite ugotavljanje davčne osnove.
Tretja je dvojno odštevanje normiranih in dejanskih stroškov. Četrta je enačenje vseh izdatkov z davčno priznanimi stroški. Peta je domneva, da za vsak najem vedno oddate isto napoved, čeprav je davek morda obračunal plačnik.
Za svojo evidenco lahko uporabite en list z dohodki, drugi z računi in tretji z izračunom. Na izračunu označite leto, izbrano možnost stroškov in uporabljeno stopnjo. Za širše razumevanje razlik med davki si oglejte vodič za davke na Top-finance.si.
Pogosta vprašanja
Koliko znaša davek ob 10-odstotnih normiranih stroških?
Ob dovoljeni uporabi tega zmanjšanja je osnova 90 odstotkov dohodka. Pri 25-odstotni stopnji je davek 22,5 odstotka dohodka. To ni univerzalni izračun za podnajem, zemljišča ali dejavnost.
Ali lahko odštejem normirane in dejanske stroške hkrati?
V obravnavanem režimu dejanske stroške uveljavljate namesto normiranih. Za priznanje morajo izpolnjevati pogoje in biti podprti z ustreznimi dokazili.
Ali najemnino vključim v letno progresivno dohodnino?
Po pravilih obravnavanega običajnega najema je davek dokončen in se dohodek ne vključuje v letno progresivno osnovo. Oddajanje v okviru dejavnosti je treba preveriti ločeno.
Ali vložim napoved, če oddajam slovenskemu podjetju?
Če je izplačevalec plačnik davka in je ustrezno opravil izračun ter plačilo, najemodajalec za ta dohodek praviloma ne oddaja napovedi. Za uveljavljanje dejanskih stroškov lahko pride v poštev poseben zahtevek.
