Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča oziroma NUSZ praviloma plačuje neposredni uporabnik nepremičnine. To je lahko lastnik ali najemnik. Odločbo izda FURS na podlagi občinskih podatkov, višina pa je odvisna od lokalnih pravil. Ko jo prejmete, preverite zavezanca, nepremičnino, površino, točke, vrednost točke in obdobje odmere. Za pritožbo praviloma velja 15 dni od vročitve; vložena pritožba sama ne ustavi plačila. Pravila in navedena ljubljanska vrednost točke so preverjeni za leto 2026. Računski primer uporablja izmišljeno površino in število točk.
Zakaj položnica ne pove vsega
NUSZ je prihodek občine, v kateri leži nepremičnina. Občina vodi podatke in z odlokom določa pomembna merila odmere. FURS izda odmerno odločbo in pobira obveznost. Zato lahko pojasnilo o napačni površini potrebujete pri občini, pritožbo zoper davčno odločbo pa vložite pri finančnem uradu, ki jo je izdal.
Odmera se opravi po uradni dolžnosti enkrat letno. To pomeni, da za vsako leto praviloma ne vlagate posebne davčne napovedi za NUSZ. Ne pomeni pa, da lahko prezrete občinsko obveznost sporočanja novih ali spremenjenih podatkov. Prodaja, novi uporabnik ali sprememba prostora lahko zahtevajo posodobitev evidence.
NUSZ tudi ni davek na promet nepremičnin ob prodaji in ni isto kot davek od premoženja fizičnih oseb. Pravilo o stanovanjski površini 160 m² pri davku od premoženja ni splošna oprostitev NUSZ. Pri nakupu zato preverite vsako obveznost posebej; širši finančni okvir opisuje nakup prve nepremičnine.
Lastnik, najemnik in dejanski uporabnik
Zakonsko izhodišče je neposredni uporabnik zemljišča, stavbe ali njenega dela. Najem stanovanja torej sam po sebi ne pomeni, da je lahko zavezanec vedno samo lastnik. Preverite dejansko uporabo, občinski zapis in odločbo. Podatek o lastništvu ter podatek o osebi, ki uporablja prostor, se lahko razlikujeta.
Najemna pogodba lahko ureja, kdo med strankama nosi določene stroške. Tak dogovor še ni dokaz, da je občina spremenila zavezanca oziroma da je FURS izdal drugačno odločbo. Če se podatki ne ujemajo, uredite uradni zapis in pogodbeni obračun ločeno. Odločbe ne preusmerite sami na drugo osebo z neformalnim pripisom.
Pri nakupu shranite pogodbo, primopredajni zapisnik in datum začetka uporabe. Pri najemu shranite pogodbo in dokazila o začetku oziroma koncu najema. To pomaga pojasniti, zakaj zahtevate spremembo, ne zagotavlja pa enakega obračuna v vsaki konkretni situaciji.
Šest podatkov za preverjanje odmere
Najprej preverite, ali odločba zadeva pravo leto, občino in osebo. Nato primerjajte identifikacijo nepremičnine z vašimi dokumenti. Naslov sam morda ne zadošča, če ima stavba več delov, garažo ali ločene poslovne prostore.
Površino preverite po merilih za NUSZ. Zakonska stanovanjska površina vključuje čiste tlorisne površine zaprtih stanovanjskih prostorov in garaže za osebne avtomobile. Zato se lahko razlikuje od površine v prodajnem oglasu ali ene izbrane katastrske kategorije. Če menite, da je podatek napačen, pojasnite, katere prostore vključuje vaš izračun in katere občinski.
Pri točkah preverite območje, namen uporabe ter komunalno opremljenost in možnost priključitve. Trditev »tega priključka ne uporabljam« ni nujno enaka trditvi »priključitev ni mogoča«. Uporabiti je treba relevantna lokalna merila in dokazila, ne le osebnega občutka o opremljenosti.
Preverite tudi vrednost točke za pravilno leto in vrsto zemljišča ter število mesecev. Ločite zazidano od nezazidanega zemljišča. Če v odločbi ni dovolj podatkov za razumevanje izračuna, zahtevajte specifikacijo. Sosedov znesek ni zanesljiva primerjava brez podatkov o vseh teh postavkah.
Izvirni primer: vpliv napačne površine
Ljubljanska revalorizirana vrednost točke za zazidana stavbna zemljišča v letu 2026 znaša 0,000641 €/m²/mesec. To je občinski podatek za navedeno leto, ne enotna slovenska vrednost. Za prikaz predpostavimo izmišljeno nepremičnino s 100 m² odmerne površine, skupaj 250 točkami, celoletno odmero in brez oprostitve.
Mesečni prikaz je 100 × 250 × 0,000641 = 16,025 €, celoletni pa 16,025 × 12 = 192,30 €. Vmesne rezultate ohranimo nezaokrožene. Dejanski obračun, točke in zaokroževanje preverite v odločbi; primer ni odmera določene hiše ali stanovanja.
| Različica istega primera | Letni znesek |
|---|---|
| Predpostavljena pravilna površina 100 m² | 192,30 € |
| Napačno vnesena površina 120 m², druge postavke enake | 230,76 € |
| Razlika zaradi dodatnih 20 m² | 38,46 € |
Razlika ni dokaz, da je vseh 20 m² neupravičenih. Najprej morate preveriti, kaj posamezna površina zajema. Lahko gre za napako, lahko pa primerjate dve različni definiciji. Pritožbeni razlog potrebuje stvarno pojasnilo in dokaz.
Pri mesečni vrednosti točke smo uporabili 12 mesecev. Če druga občina uporablja letno vrednost, je ne množite še enkrat z 12. Prav tako ljubljanske vrednosti ne prenesite na drugo občino. Za osebni proračun lahko ponazorjenih 192,30 € razporedite v rezervo 16,03 € mesečno, dejansko pa plačujete po rokih iz odločbe. Upoštevanje rednih stroškov je del financiranja nakupa stanovanja.
Pritožbeni rok štejte od vročitve
Za običajno odmerno odločbo praviloma velja 15-dnevni pritožbeni rok od vročitve. Preberite pouk o pravnem sredstvu. Datum izdaje odločbe ni avtomatično datum vročitve, datum vašega poznejšega pregleda dokumenta pa prav tako ni nujno začetek roka.
Pri navadnem vročanju po ZDavP-2 se vročitev šteje za opravljeno petnajsti dan od odpreme. Elektronsko vročanje prek eDavkov ima svoja pravila: pomemben je prevzem z vročilnico oziroma nastop zakonske fikcije vročitve, če dokumenta pravočasno ne prevzamete. Shranite podatek o odpremi ali elektronski vročitvi, da roka ne določate po spominu.
Rok začne teči naslednji dan po vročitvi. Če zadnji dan pade na soboto, nedeljo ali praznik, se izteče naslednji delovni dan. Pri priporočeni pošiljki je pomemben dan oddaje na pošto, pri eDavkih dan elektronske oddaje. Osnutek dokumenta ali telefonski pogovor še nista vložena pritožba.
Kaj napišite in kam vložite
Pritožba naj opredeli vlagatelja z davčno številko, organ, številko in datum izpodbijane odločbe ter konkretne razloge. Dodajte datum in podpis. Jasno pojasnite, kateri podatek izpodbijate, kakšen naj bi bil pravilen podatek in na katerem dokazilu temelji vaše stališče.
Za ponazorjeno napako površine bi opisali, da odločba uporablja 120 m², vaš dokument pa izkazuje drugačno odmerno površino. Navedli bi identifikacijo dela stavbe, pojasnilo prostorov in priložili dokazila. Samostojen ponovni izračun 192,30 € lahko pomaga razložiti učinek, ne nadomesti dokaza o površini.
Fizična oseba lahko pritožbo vloži pisno ali ustno na zapisnik pri finančnem uradu, ki je izdal odločbo, oziroma prek eDavkov z lastnim dokumentom NF-LD. V njem izbere kategorijo prilog DAVKI in tip Pritožba ter priloži pripravljeno besedilo. Za poslovne subjekte in njihove opisane zastopnike velja obvezna elektronska vložitev po pravilih FURS.
Shranite kopijo pritožbe, priloge in dokazilo o oddaji. Občini lahko hkrati predlagate popravek evidence, vendar njeno preverjanje ne ustavi pritožbenega roka. Pritožbe zoper odločbo ne nadomestite samo s klicem na občino.
Plačilo med pritožbo in sprememba med letom
Pritožba ne zadrži izvršitve odmerne odločbe. Upoštevajte zapadlosti in plačilne podatke iz odločbe. Odlog izvršbe ima posebne pogoje; ne nastane zato, ker ste ga v dopisu zahtevali. Če odločbo kasneje uspešno izpodbijete, se posledice in vračilo uredijo na podlagi izida postopka.
Ločena situacija je sprememba zavezanca po že izdani odločbi. Oseba, ki ji je bila odločba izdana, ima v 15 dneh po spremembi pravico zahtevati spremembo odločbe, zmanjšanje svoje obveznosti in določitev ustreznega zneska novemu zavezancu. To ni isti rok kot 15 dni od vročitve za pritožbo.
Ob tem preverite lokalni rok za sporočanje podatkov občini. Ljubljana denimo za relevantne spremembe določa 30 dni. Daljši občinski rok ne podaljša navedene 15-dnevne pravice do zahteve pri FURS. Spremembe evidentirajte pri ustreznem organu in z dokazljivim datumom.
Oprostitev zahteva pogoje in vlogo
Petletna oprostitev se lahko na zahtevo uporabi pri nakupu novega stanovanja oziroma gradnji, dozidavi ali nadzidavi družinske hiše, če ste v ceni ali neposredno plačali stroške urejanja stavbnega zemljišča. Petletna doba teče od vselitve. Oprostitev zato ni avtomatična posledica vsakega nakupa ali prenove.
Vlogo in dokazila uskladite z občino, kjer nepremičnina leži. Preverite tudi njena merila morebitnih oprostitev zaradi nižjih dohodkov oziroma socialnega položaja. Odločitev o oprostitvi shranite; sama oddaja vloge ni dokaz, da je oprostitev priznana.
Pogosta vprašanja
Ali NUSZ vedno plača lastnik?
Ne. Izhodišče je neposredni uporabnik nepremičnine, zato je lahko zavezanec tudi najemnik. Preverite uporabo, občinsko evidenco in odločbo. Pogodbeni dogovor o delitvi stroška še ne dokazuje spremembe uradnega zavezanca.
Ali pritožbo pošljem občini ali FURS?
Pritožbo zoper odmerno odločbo vložite pri finančnem uradu, ki jo je izdal, skladno s poukom. Občina preverja podatke in lokalna merila. Zahteva za popravek občinske evidence ne nadomesti pravočasne pritožbe.
Ali lahko počakam s plačilom do odgovora na pritožbo?
Pritožba sama ne zadrži izvršitve. Upoštevajte roke iz odločbe, razen če obstaja ustrezna odločitev o odlogu. Vložena zahteva za odlog še ne pomeni, da je odlog odobren.
Ali za novo stanovanje dobim pet let oprostitve samodejno?
Ne. Oprostitev zahteva vlogo in izpolnjene pogoje, vključno s plačilom stroškov urejanja zemljišča v ceni ali neposredno. Doba teče od vselitve. Občina naj potrdi potrebna dokazila in upravičenost v vašem primeru.
