Stroški nakupa nepremičnine se ne končajo pri razliki med kupnino in kreditom. Posredovanje, listine, vpis, cenitev, stroški financiranja ter selitev lahko zahtevajo več tisoč evrov dodatnega denarja. Če imate dovolj le za lastni del kupnine, lahko zmanjka sredstev prav pred podpisom ali prevzemom.
Proračun sestavite po postavkah, plačnikih in datumih plačila. Pravila so preverjena oktobra 2026, zneski spodnjega primera pa so izrecno predpostavljeni. Niso cenik notarja ali ponudba banke. Posebej preverite davčni režim prodaje in pogodbeno razdelitev stroškov, saj isti nakupni znesek ne pomeni enakih stroškov vseh kupcev.
Kupnina, stroški in rezerva so tri različne postavke
Kupnina je znesek za pridobitev nepremičnine po pogodbi. Dodatni stroški nastanejo zaradi sklenitve in izvedbe posla, financiranja ter vselitve. Rezerva je denar, ki naj ostane po plačilih za nepričakovana popravila in druge izdatke. Če rezervo že vnaprej namenite za znan račun, to ni več prosta rezerva.
Ara, ki se ob izpolnitvi všteje v kupnino, ni dodatna kupnina. Pri proračunu jo odštejte od še neplačanega dela, pri časovnem načrtu pa jo upoštevajte kot zgodnejši odliv. Posledice are in odstopa posebej pojasnjuje članek Ara pri nepremičnini: razlika do avansa in posledice odstopa.
Za vsako postavko zabeležite: kdo jo plača, bruto znesek, ali je že vključena drugje, kdaj zapade in iz katerega vira bo plačana. Oceno zamenjajte s pisno ponudbo takoj, ko jo pridobite. Skupni odstotek stroškov brez takega seznama lahko prikrije napačno razdelitev obveznosti.
Ali davek na promet nepremičnin plača kupec
Pri prodaji, za katero velja davek na promet nepremičnin, je davčni zavezanec praviloma prodajalec. Kupec lahko pogodbeno prevzame plačilo. Zato v kupčev proračun ne dodajte avtomatično 2 % vsaki nepremičnini; najprej preverite, kaj določata davčni režim in pogodba.
Pri osnovi 200.000 € znaša 2 % davka 4.000 €. Če ga po pogodbi plača prodajalec, kupec tega zneska ne plača še enkrat. Če ga prevzame kupec, se njegov potrebni denar poveča. V primeru predpostavimo, da davčna osnova znaša toliko kot navedena kupnina; dejanska odmera je ločeno vprašanje.
Kadar je od prenosa obračunan DDV, isti prenos ni še predmet DPN. Pri ponudbi zato vprašajte, ali navedena cena DDV že vključuje in kateri režim velja. Ne seštejte davkov samo zato, ker gre za nepremičnino. Prav tako kupčevih stroškov ne enačite z morebitno prodajalčevo dohodnino od kapitalskega dobička.
Provizija agencije: preverite dogovor in DDV
Plačilo za posredovanje je vezano na naročitelja in pogodbo o posredovanju. Kupec ni avtomatično naročitelj samo zato, ker si je ogledal stanovanje. Pred podpisovanjem dokumentov preverite, ali sklepate pogodbo o posredovanju, kakšna storitev je naročena in kolikšno plačilo prevzemate.
Za opisani stanovanjski nakup v letu 2026 stare zakonske omejitve na 4 % ne obravnavajte kot veljavne najvišje provizije. Ustavno sodišče je leta 2025 razveljavilo še preostali del omejitve za navedene stanovanjske posle s fizično osebo kot kupcem oziroma najemnikom. Višino zato preverite v aktualnem dogovoru; razveljavitev omejitve ne odpravi drugih pravil posredovanja.
Predpostavimo veljavno dogovorjeno kupčevo plačilo 2 % od 200.000 €, brez DDV, pri agenciji, ki za to storitev obračuna 22 % DDV. Neto provizija je 4.000 €, DDV 880 €, bruto obveznost pa 4.880 €. Dva odstotka sta v tem primeru pogodbena predpostavka, ne obvezna zakonska tarifa.
Preverite tudi dodatne storitve. Sestava listin ali drug dodatni posel ne sme v vašem seznamu ostati nedoločen »strošek agencije«. Zahtevajte opis, količino, ceno in podatek, ali je storitev že zajeta v osnovnem plačilu. Pravica do provizije praviloma nastane ob sklenitvi posla, zato poznejši odstop ne pomeni samodejnega izginotja vseh stroškov.
Notar, pogodba in zemljiškoknjižni vpis
Sestava pogodbe, overitev podpisa, notarski zapis, hramba denarja ali listin in vložitev zemljiškoknjižnega predloga niso ista storitev. Pri hipoteki lahko potrebujete dodatne listine in vpise. Ponudba, ki vsebuje samo overitev enega podpisa, zato ne predstavlja nujno celotnega stroška pravne izvedbe nakupa.
Pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi pravnega posla je potreben ustrezen zemljiškoknjižni postopek. Plačana pogodba sama ne nadomesti vpisa. Notarski strošek vložitve predloga ločite od sodne takse, nato preverite, ali ponudba oboje že vključuje. Tako iste takse ne boste prišteli dvakrat.
Pred podpisom pridobite razčlenjen predvideni obračun za svoj posel, tudi z DDV, prilogami in morebitno hrambo. Če ponudbo primerjate z drugo, primerjajte enak obseg storitev. Znesek za preprost gotovinski nakup ni zanesljiva ocena za nakup s hipoteko, več prodajalci in dodatnim urejanjem listin.
Stroški kredita presegajo začetno nadomestilo
Pri banki zahtevajte predpogodbene informacije na obrazcu ESIS in pojasnilo začetnih ter rednih stroškov. Preverite odobritev, cenitev, račun ali paket, morebitne obvezne dodatne storitve in zavarovanja. Vprašajte tudi, kdaj se strošek plača in ali se odšteje od izplačanega kredita.
Efektivna obrestna mera pomaga pri primerjavi kredita, vendar ne predstavlja vseh stroškov nakupa. Zakon med skupne stroške kredita vključuje določene znane stroške, med drugim potrebno cenitev, izključuje pa denimo notarske stroške in stroške ter takse za vpis nepremičnine. Te zato zajemite v širšem nakupnem proračunu.
Če je kredit dogovorjen v višini 160.000 €, ne predpostavljajte, da boste poleg njega prejeli dodatna sredstva za vse račune. Pogoje namenske porabe in črpanja preverite pri banki. Tudi odobren kredit ne odpravlja potrebe po denarju pred datumom njegovega izplačila.
Izvirni proračun pri kupnini 200.000 €
Predpostavimo rabljeno stanovanje, kredit 160.000 €, kupčevo dogovorjeno provizijo iz zgornjega izračuna in DPN, ki ga plača prodajalec. Vsi drugi zneski v tabeli so izmišljene končne ocene za prikaz metode, ne aktualne tarife ali tržne ponudbe.
| Postavka poleg kupnine | Predpostavljeni znesek |
|---|---|
| Provizija 2 % plus 22 % DDV | 4.880 € |
| Pravna izvedba, overitve, predlogi in sodne takse skupaj | 800 € |
| Nadomestilo odobritve kredita | 500 € |
| Cenitev | 300 € |
| Zavarovanje za prvo leto | 240 € |
| Selitev | 600 € |
| Osnovna oprema ob vselitvi | 3.000 € |
| Skupaj znani dodatni izdatki | 10.320 € |
Skupaj kupnina in predpostavljeni izdatki znašajo 210.320 €. Po odštetju kredita 160.000 € kupec potrebuje 50.320 € lastnih sredstev za plačila. Če želi ohraniti še 5.000 € proste rezerve, mora imeti na voljo 55.320 €.
Če kupec z isto pogodbo prevzame še DPN 4.000 €, potrebni denar z rezervo naraste na 59.320 €. Če kupčeve provizije ni, se prvotni izračun zniža za 4.880 €. Te spremembe pokažejo, zakaj je pogodbeni plačnik stroška pomembnejši od splošnega nasveta, da vedno prištejete enak odstotek.
Kdaj mora biti denar dejansko na voljo
Predpostavimo, da kupec že plača 10.000 € are, ki se všteje v kupnino. Njegov lastni del kupnine je 40.000 €, zato ostane za kupnino še 30.000 € lastnega denarja. Skupaj z dodatnimi izdatki 10.320 € in rezervo 5.000 € potrebuje še 45.320 €, če nobena druga postavka še ni plačana.
Za likvidnostni načrt razporedite plačila na pregled dokumentacije, pogodbo, odobritev in črpanje kredita, predajo ter vselitev. Posebej preverite, kateri račun zapade pred bančnim nakazilom. Denar, ki ga dobite šele s prodajo starega stanovanja, je uporaben vir samo, če je časovno usklajen s temi obveznostmi.
Preverite tudi stroške neuspelega posla
Pred naročilom cenitve, pravnega pregleda ali dodatnih storitev vprašajte, kaj boste plačali, če nakupa ne zaključite. Izvedeno strokovno delo se lahko plača tudi brez končnega nakupa, vendar mora biti podlaga posamezne obveznosti jasna. Posredniške provizije in dodatnih naročenih storitev zato ne združujte v eno domnevo o brezplačnem ali plačljivem odstopu.
Pred zadnjo potrditvijo proračuna primerjajte pogodbo, račun agencije, notarski predvideni obračun in kreditno ponudbo. Če je »strošek urejanja« že zajet v proviziji, ga ne dodajte drugič. Če je nadomestilo navedeno brez DDV, ga ne primerjajte z bruto ponudbo drugega izvajalca. Nejasno postavko označite kot odprto vprašanje in pridobite znesek, preden porabite zanjo namenjeno rezervo.
Letne stroške lastništva, vzdrževanje, rezervni sklad in redna zavarovanja nato vključite v mesečni proračun. Ne dodajajte celotnih prihodnjih obresti večletnega kredita med takojšnje stroške prevzema. Za vprašanje razmerja med cenitvijo, kreditom in lastnim vložkom je uporaben članek Stanovanjski kredit brez pologa: cenitev, LTV in dodatna sredstva.
Pogosta vprašanja
Ali pri vsakem nakupu plačam še 2 % davka?
Ne avtomatično kot kupec. Preverite režim obdavčitve in pogodbo; zavezanec za DPN je praviloma prodajalec, kupec pa lahko prevzame plačilo.
Ali je provizija agencije nujno 4 %?
Ne. Stare omejitve po razveljavitvi ne predstavljajte kot aktualne tarife. Preverite pogodbo o posredovanju, svoj položaj naročitelja ter neto in bruto znesek.
Ali ESIS zajame vse stroške nakupa?
ESIS se nanaša na kredit. Za celoten nakup dodajte tudi pravno izvedbo, zemljiškoknjižne stroške, dogovorjene transakcijske izdatke in stroške vselitve, brez podvajanja.
Ali se že plačana ara prišteje lastnemu vložku?
Če se ob izpolnitvi všteje v kupnino, je del že plačanega vložka. Upoštevajte jo kot zgodnejši odliv in jo odštejte od preostale kupnine.
