Zemljiškoknjižni izpisek preberite pred plačilom are in znova pred izvedbo nakupa. Pokaže pravni položaj konkretne nepremičnine: kdo je vpisan kot lastnik, katere pravice jo omejujejo in kateri postopki še niso pravnomočno zaključeni. Fotografija stanovanja, naslov in prodajalčeva razlaga teh podatkov ne nadomestijo.
Največ napak nastane, ko kupec pogleda samo ime lastnika ali sporočilo, da ni plomb. Izpis morate povezati s pravo nepremičnino, pregledati vse lastniške deleže ter prebrati omejitve in njihove podrobnosti. Pri skupni hipoteki je lahko pomemben tudi izpis druge, glavne nepremičnine.
Začnite z identifikacijskim znakom
Pri zemljiški parceli potrebujete katastrsko občino in parcelno številko. Pri posameznem delu stavbe v etažni lastnini potrebujete katastrsko občino, številko stavbe in številko dela stavbe. Ulični naslov ni dovolj natančen: ista hišna številka lahko zajema več stanovanj, garaž in drugih delov.
Oznake primerjajte s pogodbo, podatki katastra in predmetom ogleda. Če prodajalec ponuja stanovanje, parkirišče in shrambo, ugotovite, ali gre za tri samostojne nepremičnine, sestavino stanovanja, skupni del ali zgolj dogovor o uporabi. Za samostojne nepremičnine pridobite ustrezne izpise. Beseda »pripadajoče« v oglasu ne pojasni pravnega položaja.
Ne zamenjujte ID znaka nepremičnine, interne identifikacijske številke in ID osnovnega pravnega položaja. Prvi določa predmet pregleda, drugi podatki pa povezujejo zapise v sistemu. Če izpis prikazuje drugo parcelo ali drug del stavbe, tudi povsem urejeni vpisi ne dokazujejo urejenosti nepremičnine, ki jo kupujete.
Kataster opisuje položaj, obliko, površine in druge lastnosti nepremičnin. Zemljiška knjiga je namenjena pravicam in pravnim dejstvom. Podatek iz katastra zato uporabite za identifikacijo in primerjavo, lastniški položaj in bremena pa preverite v zemljiški knjigi.
Kako pridobite aktualni izpis
Redni izpis vsebuje aktualne vpise. Zgodovinski izpis omogoča pregled prej vpisanih podatkov, ki so bili pozneje izbrisani. Za prvi pregled nakupa začnite z rednim izpisom; zgodovino dodajte, kadar morate razjasniti prejšnji prenos, spremembo ali izbris.
Prek portala eSodstvo lahko javne izpise pridobite brezplačno. Po prenovi, ki se uporablja od 26. junija 2026, prijava poteka prek SI-PASS in nove varnostne sheme sodstva. Za javni vpogled v zemljiško knjigo zadošča tudi smsPASS. Stara navodila o prijavi samo z uporabniškim imenom in geslom zato niso več ustrezna.
Če potrebujete overjen izpis na papirju, gre za drug postopek s takso oziroma nadomestilom. Možnost brezplačnega spletnega izpisa ne pomeni, da so brezplačni tudi vsi overjeni prepisi listin. Dostop do zbirke listin prav tako ni enak javnemu pregledovanju vpisov.
Izpis shranite z datumom in časom izdelave. Dokument, ki ga prodajalec pošlje iz preteklega meseca, uporabite kot izhodišče, vendar pred odločitvijo pridobite novega. Tudi svež izpis ne prepreči poznejše vložitve predloga; zato preverjanje uskladite s podpisom, plačili in pravočasnim predlogom za svoj vpis.
Osnovni pravni položaj in lastniški deleži
V delu o osnovnem pravnem položaju preberite vrsto položaja, delež in imetnika. Vpis 1/1 pri lastninski pravici posamezne osebe pomeni celoten delež. Če sta vpisana dva solastnika z deležema 1/2, mora nakup celote ustrezno zajeti pravici obeh, ne samo podpisa tistega, ki je objavil oglas.
Idealni solastniški delež ni fizično določena soba ali nadstropje. Kupec polovice hiše zato samo zaradi deleža 1/2 ne pridobi izključne lastnine pritličja. Preverite etažno lastnino in pravno podlago uporabe. Pri prodaji solastniškega deleža imajo drugi solastniki po Stvarnopravnem zakoniku predkupno pravico; tega ne spreglejte.
Pri skupnem delu stavbe je kot imetnik lahko naveden vsakokratni lastnik druge nepremičnine. Tak zapis nima istega pomena kot osebno ime prodajalca pri samostojnem stanovanju. Povezanost s stanovanjem in skupne dele preberite skupaj. Sama številka deleža brez vrste pravnega položaja je premalo.
Ime in druge prikazane podatke imetnika primerjajte s prodajalcem oziroma njegovim zastopnikom. Če prodaja pooblaščenec, preverite veljavno pooblastilo in njegov obseg. Če prodajalec uveljavlja dedovanje ali drug še nevpisani prenos, naj bodo listine in veriga pridobitve razjasnjene pred plačilom.
Omejitve preberite skupaj s podrobnostmi
Pri omejitvah poiščite hipoteke, služnosti, stvarna bremena, prepovedi odtujitve ali obremenitve ter relevantne zaznambe. Povzetek omejitve povežite z njenim ID in podrobnim opisom. Pravica lahko bremeni celoto, posamezni delež ali drug povezan položaj, kar je za kupca bistvena razlika.
Služnost poti lahko na primer omogoča dostop sosedu čez zemljišče, služnost stanovanja pa uporabo prostorov upravičencu. Preberite imetnika, vsebino in obseg. Obstoječa služnost ni avtomatično razlog za zavrnitev nakupa, vendar morate vedeti, kaj boste lahko uporabljali in katerih tujih pravic ne smete ovirati.
Zaznambe niso vse enake. Zaznamba spora, izvršbe ali prepovedi ima drugačen pomen kot zaznamba vrstnega reda. Ne razlagajte vsakega zapisa kot splošne opombe brez učinka. Pri nejasni omejitvi naj notar ali pravni strokovnjak preveri podlago in posledice za predvideni prenos.
Znesek hipoteke ni izpis preostalega dolga
Pri hipoteki preverite upnika, glavnico in valuto, obrestne podatke, zapadlost ter povezana pravna dejstva. Zemljiška knjiga ne deluje kot tekoči kreditni izpis banke. Delno odplačilo terjatve samo po sebi ne zmanjšuje vpisane hipoteke.
Pri maksimalni hipoteki je vpisan najvišji znesek, do katerega nepremičnina jamči za zavarovane terjatve. To ni nujno dejanski dolg na dan nakupa. Zneska maksimalne hipoteke zato ne odštejte od kupnine kot domnevnega bančnega obračuna.
Poplačilo dolga in izbris hipoteke sta ločena koraka. Za dogovorjeni datum potrebujete ustrezno informacijo upnika o poplačilu ter ureditev pogojev in listine za izbris. Prodajalčeva izjava »kredit je že odplačan« ne nadomesti preverjenega izbrisa ali izvedljivega postopka zanj.
Pri skupni hipoteki lahko isti kredit zavaruje več nepremičnin. Za nekatere postopke, ki se nanašajo na skupno hipoteko, se plomba vpiše samo pri glavni nepremičnini. Zato odsotnost plombe na vašem izpisu ni vedno dovolj: preverite glavno nepremičnino oziroma izpis za izvedeno pravico.
Plomba pomeni odprt postopek
Plomba javno označuje začet zemljiškoknjižni postopek, o katerem še ni pravnomočno odločeno. Sama ne pomeni, da je predlagana pravica že vpisana ali da bo predlog zagotovo dovoljen. Lahko gre za prenos lastnine, ustanovitev hipoteke, njen izbris ali drug vpis.
Preberite opravilno številko Dn, vrsto zahtevanega vpisa, stanje postopka ter čas začetka postopka in učinkovanja vpisa. Časa nista vedno enaka. Vrstni red je pomemben, ker vpisi praviloma učinkujejo od prejema predloga oziroma ustrezne listine, če zakon ne določa drugače.
S podatki plombe preverite vsebino predloga in razpoložljive sklepe. Plomba za izbris hipoteke je nekaj drugega kot plomba za vpis novega lastnika. V obeh primerih potrebujete pojasnjen izid in ureditev, ki varuje vaš nakup. Plombe ne ocenjujte samo po tem, koliko dni je že vidna.
Izmišljen primer pregleda pred plačilom
Predpostavimo kupnino 180.000 € in hipoteko z vpisano glavnico 120.000 €. Banka za dogovorjeni datum potrdi poplačilo 48.500 €, ki v tem primeru vključuje vse dogovorjene zneske. Če pogodba in pogoji izbrisa ustrezno določajo neposredno plačilo banki iz kupnine, ostane prodajalcu 131.500 €.
Kupčevo plačilo 48.500 € banki je v tem primeru del kupnine, ne dodatni strošek nad 180.000 €. Vpisanih 120.000 € pa ni znesek za poplačilo. Primer ponazarja razliko med evidenco zavarovanja in aktualnim obračunom; ne določa splošnega plačilnega postopka za vsako prodajo.
| Podatek v našem primeru | Kaj morate preveriti |
|---|---|
| Prodajalec je vpisan kot imetnik 1/1 | Ali gre za pravo samostojno nepremičnino |
| Vpisana hipoteka 120.000 € | Aktualni obračun upnika in pogoje izbrisa |
| Banka potrdi poplačilo 48.500 € | Datum veljavnosti ter zajete obresti in stroške |
| Plomba za izbris hipoteke | Vsebino, stanje in pravnomočni izid postopka |
Finančno pripravo povežite s financiranjem nakupa stanovanja. Za širši pregled dokumentov in stanja objekta uporabite še pripravo na prvi nakup nepremičnine.
Pogosta vprašanja
Ali izpis brez plomb pomeni nepremičnino brez bremen?
Ne. Hipoteka ali služnost je lahko že pravnomočno vpisana, zato ne potrebuje odprte plombe. Preberite tudi omejitve; pri skupni hipoteki preverite povezano glavno nepremičnino oziroma izvedeno pravico.
Ali lahko nepremičnino poiščem samo po naslovu?
Naslov uporabite za orientacijo, za ustrezen izpis pa potrebujete identifikacijske podatke parcele ali posameznega dela stavbe. Preverite tudi parkirišče, shrambo in druge predmete pogodbe.
Ali znesek hipoteke pove današnji dolg prodajalca?
Ne. Vpis vsebuje podatke zavarovane terjatve oziroma pri maksimalni hipoteki najvišji znesek jamstva. Aktualno poplačilo za določen datum pridobite od upnika.
Ali s podpisom kupoprodajne pogodbe že postanem vpisani lastnik?
Ne. Za pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom je potreben vpis na podlagi ustrezne listine z zemljiškoknjižnim dovolilom. Podpis pogodbe, vložitev predloga in dovoljen vpis so različni koraki.
