Pri prodaji nepremičnine lahko nastaneta dve različni davčni obveznosti: davek na promet nepremičnin in dohodnina od dobička iz kapitala. Prvi pri običajni prodaji brez DDV znaša 2 odstotka davčne osnove. Drugi je odvisen od priznanega dobička, trajanja imetništva in morebitne oprostitve. Plačilo enega davka samo po sebi ne odpravi drugega.
Pravila so preverjena 7. oktobra 2026. Vodič obravnava običajno prodajo zasebne nepremičnine fizične osebe. Prodajo v okviru dejavnosti, posle z DDV in nepremičnine v tujini morate preveriti glede na posebnosti konkretnega položaja. Prikazani primer ni osebna davčna odmera.
Dva davka, dve različni vprašanji
Pri prometnem davku vprašate, kolikšna je davčna vrednost prenosa. Pri kapitalskem dobičku vprašate, koliko se je vrednost povečala po upoštevanju dovoljenih stroškov. Zato stanovanje, prodano za 250.000 evrov, nima nujno 250.000 evrov osnove za dohodnino od dobička.
| Postavka | Davek na promet nepremičnin | Dohodnina od kapitalskega dobička |
|---|---|---|
| Kaj se obdavčuje | Odplačni prenos nepremičnine | Ugotovljeni dobiček ob odsvojitvi |
| Običajna stopnja oziroma okvir | 2 % | 25 %, 20 % ali 15 % glede na imetništvo |
| Vpliv dolgega imetništva | Samo dolgo imetništvo ga ne odpravi | Po 15 letih imetništva se ne plača |
| Kaj preverite | Vrednost prenosa in režim DDV | Pridobitev, stroške, datume in oprostitve |
Davčni pregled lahko začnete že pred podpisom pogodbe. Zapišite predvideno kupnino, način pridobitve, datum pridobitve in dokumente o stroških. Tako morebitnega davka ne boste prvič ocenjevali šele potem, ko je celoten denar že namenjen naslednjemu nakupu.
Prometni davek in dogovor o plačniku
Zavezanec je praviloma prodajalec. Pogodba lahko določi, da davek na promet nepremičnin plača kupec. Tak dogovor mora biti razviden iz pogodbe; pri načrtovanju denarnega izida ne predpostavite, da kupec avtomatično prevzame vse davčne obveznosti prodajalca.
Osnova pri običajnem primeru izhaja iz prodajne vrednosti, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti. Pogodbena cena zato ni zagotovilo, da bo davčni organ brez preverjanja sprejel vsak zapisani znesek. Pri posebnih razmerjih ali neobičajni ceni hranite dokumentacijo, ki pojasni dejanske okoliščine posla.
Za ponazoritev: ob predpostavljeni davčni osnovi 250.000 evrov je prometni davek 250.000 × 2 % = 5.000 evrov. Ta izračun velja za prikazani režim brez obračunanega oziroma plačanega DDV. Če je transakcija obravnavana z DDV, uporabite ustrezna pravila za ta posel.
Kapitalski dobiček: pomembna sta pridobitev in odsvojitev
Pri izračunu zberete vrednost ob pridobitvi in vrednost ob odsvojitvi ter upoštevne stroške. Mednje lahko sodijo plačani davki ob pridobitvi, upravičena vlaganja in nekateri drugi zakonsko določeni stroški. Za vlaganja potrebujete ustrezna dokazila; lastna ocena, koliko časa ste porabili za prenovo, ni enakovredna računu.
Razvrstite dokumente glede na to, ali pripadajo pridobitvi, vlaganjem ali prodaji. Pri vsakem znesku preverite, kdo ga je plačal in ali izpolnjuje pogoje za priznanje. Hipotekarnega dolga ne odštevajte kot samodejni strošek davčnega dobička: vračilo kredita je pomembno za denarni rezultat, ne predstavlja pa samo po sebi nabavne vrednosti.
Normirani stroški pri pozitivni razliki pomenijo zakonsko določeno zmanjšanje. V običajnem prikazu gre za seštevek 1 odstotka nabavne in 1 odstotka prodajne vrednosti, z zakonsko omejitvijo priznanja. Normiranih stroškov ne uporabljajte za umetno ustvarjanje davčne izgube.
Računski primer prodaje po osmih letih
Predpostavimo, da je fizična oseba nepremičnino kupila za 200.000 evrov in jo po osmih dopolnjenih letih prodala za 250.000 evrov. Ob nakupu je sama plačala 4.000 evrov prometnega davka, ob prodaji pa 5.000 evrov. Ima tudi 10.000 evrov dokumentiranih vlaganj, za katera v primeru izrecno predpostavimo, da so v celoti davčno priznana.
Oprostitve za lastno bivališče ne uveljavlja. Cenitve in drugih posebnih stroškov ni. Pogodbeni vrednosti predpostavimo kot ustrezni davčni vrednosti, normirani stroški pa v prikazanem pozitivnem izračunu ne presežejo dovoljene omejitve.
| Korak | Izračun | Znesek |
|---|---|---|
| Vrednost pridobitve s priznanimi dejanskimi stroški | 200.000 + 4.000 + 10.000 | 214.000 € |
| Vrednost odsvojitve po prodajalčevem prometnem davku | 250.000 − 5.000 | 245.000 € |
| Pozitivna razlika | 245.000 − 214.000 | 31.000 € |
| Normirano zmanjšanje v tem primeru | 1 % × 200.000 + 1 % × 250.000 | 4.500 € |
| Davčna osnova | 31.000 − 4.500 | 26.500 € |
| Dohodnina pri 20 % | 26.500 × 20 % | 5.300 € |
Ob prodaji v tem primeru nastaneta prometni davek 5.000 evrov in dohodnina 5.300 evrov, skupaj 10.300 evrov. Prometnega davka, plačanega pred osmimi leti, ne prištejemo še enkrat med sedanje obveznosti; v izračunu je upoštevan kot priznani strošek pridobitve.
Primer tudi pokaže, zakaj izraz »davek na prodajo« ni dovolj natančen. Dva prodajalca z enako kupnino lahko dolgujeta različno dohodnino, če sta kupila po različnih cenah, imata različno priznane stroške ali različno dolgo imetništvo.
Stopnja je povezana z dopolnjenimi leti
Po pravilih ob preverjanju znaša začetna stopnja kapitalskega davka 25 odstotkov. Po petih letih imetništva se zniža na 20 odstotkov, po desetih na 15 odstotkov. Po petnajstih letih imetništva nepremičnine se tega davka ne plača.
Preverite natančna datuma pridobitve in odsvojitve. Izračun samo iz letnic lahko zavede: razlika med letnicama še ne potrdi, da je na dan odsvojitve dopolnjenih pet ali deset let. Pri več pridobljenih deležih ali posebnem načinu pridobitve pripravite podatke za vsak upoštevni del.
Nižja stopnja se nanaša na ugotovljeno davčno osnovo. Ne pomeni popusta na kupnino ali avtomatičnega zmanjšanja prometnega davka. Za presojo konkretnega posla zato najprej ločite osnovo, nato stopnjo in šele zatem končni znesek.
Oprostitev za lastno bivališče ima več pogojev
Posebna oprostitev kapitalskega davka se lahko nanaša na stanovanje oziroma stanovanjsko hišo z največ dvema stanovanjema in pripadajočim zemljiščem. Pomembni so lastništvo, prijavljeno stalno prebivališče in dejansko bivanje vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Samo prijavljeni naslov ne potrjuje dejanskega bivanja.
Če je bil del nepremičnine oddajan ali uporabljen za dejavnost, morate preveriti obravnavo tega dela. Ne razširite oprostitve samodejno na celotno nepremičnino. V dokumentaciji jasno opišite uporabo prostorov in obdobja; ne prikrivajte dejanskega najema z drugačno oznako na preglednici.
Oprostitev kapitalskega davka tudi ne odpravi prometnega davka v običajni obdavčeni prodaji. V delovni evidenci zato označite, na kateri davek se posamezna oprostitev sploh nanaša.
Napovedi in priloge uredite pravočasno
Pri običajni prodaji je rok za napoved prometnega davka 15 dni po nastanku davčne obveznosti. Napoved za kapitalski dobiček pri odsvojitvi nepremičnine pred potekom petnajstih let ima prav tako svoj 15-dnevni rok. Ne čakajte na letni rok za prodajo delnic ali dividend.
Obrazec za kapitalski dobiček ima oznako DOHKAP št. 5. Dve obveznosti evidentirajte ločeno. Če napoved oddajate elektronsko kot lastni dokument, preverite zahteve za listine: aktualna navodila za prometni davek zahtevajo, da pogodbeno listino tudi pri taki oddaji dostavite osebno ali po pošti pristojnemu finančnemu uradu.
Pred pošiljanjem primerjajte identifikacijo nepremičnine, deleže, pogodbene datume, zneske in priloge. Shranite dokaz o oddaji ter kopijo dokumentov. Če predpostavljate oprostitev, mora biti razlog ustrezno predstavljen in podprt; ocena »davka verjetno ne bo« ni nadomestilo za preverjanje obveznosti napovedi.
Denarni izid preverite ločeno
Kupnina po davkih še ni nujno prost denar. Iz nje lahko poravnate kredit, stroške posredovanja, notarske storitve ali druge obveznosti. Za načrt naslednjega nakupa pripravite ločeno denarno tabelo, v davčno pa vnesite samo upoštevne postavke.
Če odločba odstopa od delovnega izračuna, najprej poiščite razlog: drugačna osnova, nepriznan strošek, datumi ali oprostitev. Za širši pregled dokumentiranja davkov preberite tudi kako se izogniti napakam pri davkih.
Pogosta vprašanja
Ali pri prodaji vedno plačam oba davka?
Ne. Prometni davek in kapitalska dohodnina imata različne pogoje. Na kapitalsko obveznost vplivajo dobiček, trajanje imetništva in oprostitve; prometni davek pa preverite tudi glede na režim DDV.
Ali oprostitev zaradi lastnega bivanja odpravi prometni davek?
Ne. Ta oprostitev se nanaša na kapitalski dobiček. Pri običajni prodaji brez DDV lahko prometni davek ostane, čeprav so pogoji za oprostitev kapitalske dohodnine izpolnjeni.
Ali od davčnega dobička odštejem preostali kredit?
Preostali kredit sam po sebi ni priznani strošek za ta izračun. Njegovo poravnavo upoštevajte pri denarnem rezultatu, davčno osnovo pa izračunajte iz upoštevnih vrednosti in dovoljenih stroškov.
Ali lahko z napovedjo počakam do naslednjega februarja?
Pri običajni prodaji nepremičnine veljajo navedeni 15-dnevni roki. Letnega roka za druge kapitalske dohodke ne uporabljajte kot nadomestilo za napoved pri prodaji nepremičnine.
